STJ deve julgar regras para contrato de venda de imóvel sem registro em cartório

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) vai julgar quais regras devem ser aplicadas em caso de inadimplemento no contrato de compra e venda de imóvel em regime de alienação fiduciária, sem registro em cartório. Os ministros da 2ª Seção vão analisar as disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e da Lei nº 9.514, de 1997, que trata da alienação fiduciária.

O julgamento será feito pela sistemática dos recursos repetitivos, o que significa que as instâncias inferiores do Judiciário deverão seguir o entendimento da Corte (Tema 1420). Na prática, a consolidação da tese pode pôr fim a uma controvérsia jurídica importante: só no STJ há pelo menos 704 decisões monocráticas e dez acórdãos abordando a mesma questão.

Os contratos de alienação fiduciária são aqueles em que o próprio bem é dado como garantia da transação. O STJ vai decidir se, sem o registro desse instrumento em cartório, em caso de rescisão contratual, o comprador poderá receber o dinheiro pago de volta ou a instituição financeira poderá tomar o imóvel para si.

A 2ª Seção do STJ já aprovou, em repetitivo, uma tese em tema relacionado ao que será julgado agora. Em 2022, o colegiado definiu que a Lei nº 9.514, de 1997, se aplica aos contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada em cartório (Tema 1.095).

Em outro julgamento, o mesmo colegiado decidiu que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciário em cartório não invalida as disposições entre as partes (EREsp 1866844). Com base nesses dois entendimentos, a jurisprudência da 3ª e da 4ª Turmas se consolidou a favor da aplicação da lei específica.

Em uma decisão de 2025, por exemplo, a 3ª Turma definiu que o “registro do contrato é imprescindível apenas para a constituição da propriedade fiduciária e para dar início à execução extrajudicial, mas não afeta a validade e eficácia do contrato entre as partes” (REsp 2169924).

O entendimento é o mesmo na 4ª Turma, que decidiu, alguns meses depois, que “a ausência de registro do contrato de financiamento imobiliário, com cláusula de alienação fiduciária, não afasta o rito especial da Lei nº 9.514/1997, não se admitindo a rescisão do contrato por outros meios” (AREsp 2836703).

De acordo com Olivar Vitale Junior, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da seccional paulista da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-SP), em caso de inadimplemento, é necessário definir qual a legislação aplicável a contratos que estão nessa situação. Para ele, a importância do registro em cartório é a garantia da transparência nas operações, uma vez que, se a pessoa que está financiando o bem decidir revendê-lo, o comprador saberá da condição do imóvel.

Se prevalecer a Lei da Alienação Fiduciária, o entendimento vai beneficiar as loteadoras. Segundo a norma, em caso de inadimplemento, o lote vai a leilão e a empresa pode ficar com o valor pago pelo arrematante. “A loteadora não quer pegar o lote de volta, ela quer receber o valor da venda”, diz o advogado. Em último caso, se não houver interessados, ela pode retomar o bem e tentar vendê-lo no mercado.

Se aplicado o CDC, parte do dinheiro já pago na transação deve ser devolvida ao consumidor. A solução beneficia o comprador, mas cria um desequilíbrio na relação, segundo Vitale. “Quando compra, ele sabe que está comprando o lote inteiro. Não dá para, no meio do caminho, dizer que não é dono”, defende.

Serão analisados três recursos como representativos da controvérsia, dois do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) e um do TJ de Goiás. No STJ, os processos estão sob relatoria da ministra Nancy Andrighi (REsp 2228137, REsp 2226954 e REsp 2234349).

Equipe Marcelo Morais Advogados

*Com informações publicadas pelo jornal Valor Econômico